海南楼市乱象迭生：没资格也可以买房，双合同、捆绑销售屡禁不止

上有政策，下有对策，为应对限购政策，海南开发商“花招”不断。

因为得天独厚的海洋资源以及温暖的气候，海南一直被视为中国最适合的度假胜地之一。2月18日，海南旅游局公布，2021年春节假期七天，三亚累计接待游客74.32万人次，同比增长14.41%，旅游总收入27.6亿元，同比增长141.68%。

兴旺的旅游业也带动着海南房地产市场的发展。来自沈阳的王波（化名）早早就计划参加2021年的广交会，春节前三个月开始在三亚朋友处逗留，期间在朋友一句“冬天海南房子好卖”的怂恿下也干上中介。

虽然只是短暂停留，但王波感觉，三亚的市场热度不低，位于崖洲区的招商、保利两家央企的项目现在都抢不到。

2018年4月22日，海南宣布实施全域限购。在近三年的严苛调控之下，海南楼市出现降温，但平静之下依然有一大批资格不够又想入场的购房者争相涌入，并催生了一系列购房乱像。

双合同、“高价”车位等乱象屡禁不止

海南2018年出台的调控政策主要从三个层面进行限购：一是五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售；二是海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；三是目前未实行限购的其他区域，非海南省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

上有政策，下有对策，为应对限购政策，开发商“花招”不断。时代财经咨询多位三亚中介人士，他们均表示，目前开发商都可以为非海南籍购房人士提供代办缴纳个税的服务，费用在一万五左右。缴纳社保的成本会更高，一年一万多，所以更多人选择缴纳个税。

“没有购房资格的客户可以先跟开发商签订购房合同，开发商会找第三方机构解决个税的问题，缴满两年获得购房资格后，房子才能办理网签。但这种方式都要求全款购房。”王波表示。

另一中介陈星（化名）亦透露，自2018年实施全域限购以来，三亚不少客户都是通过这种方式购房，这种情况下购房者跟开发商签的购房合同一样具备法律效力。

虽有捷径可行，但购房者面临的风险也不小，一旦项目烂尾，购房者很可能陷入全额房款无法退回，又收不到房的处境。不过，陈星强调，现在海南都要求项目封顶之后才能拿到预售证，很少会烂尾，另外买房的时候尽量选品牌开发商或者央企，问题就不大。

铤而走险的购房者不少。“跟开发商有草签协议，加上选的大开发商，大开发商应该不至于跑路吧。”一位全款购房的人士向时代财经表示。

在规避限购政策之外，海南为稳定房价的增长同时出台了限价政策，其中省会城市海口最为严格，部分楼盘要求每年涨幅不超过1000元/平。

据了解，目前海口备案价都不超过2万/平，但部分项目实际售价却超过了政府要求的备案价。开发商自然不会做赔本生意，于是又催生了双合同、高价车位等现象。

海口中介人士孔兵（化名）直言，海口那些售价高于备案价的项目，大多都在采用双合同的方式卖房，即一份购房合同，一份装修合同。此外有些需要捆绑车位，一般海口项目的车位售价约10万/个，但有些会高达20万+，这都是开发商为了规避限价。

此外，“天价认筹金”现象也在海口屡屡出现，孔兵称，现在海口有些项目开发商都要求先交认筹金才能锁定房源，价格不等，高的话会超过10万，认筹金可以抵房款。

壹地产报道，海口庆豪天悦需要购买装修包+21万的车位，备案价1.7万/平的恒大美丽沙，需要额外缴纳18万元的“认筹金”。

严打违规，有人5年内无法在三亚购房

各种购房乱像不断滋生的同时，海南对于违规购房的打击力度也在加强。

2020年12月底，为进一步做好房地产调控工作，海南省住房和城乡建设厅持续开展房地产市场整治，对价外加价、捆绑销售、捂盘惜售、规避限购政策骗取购房资格、未按规定办理注销或变更手续等违法违规行为进行重点整治。

对于违法违规房地产企业、中介机构和个人，海南省住建厅分别给予取消备案资格、暂停网签资格和取消购房资格等处罚，并对部分企业进行集体约谈，加大警示震慑。

根据海南住建厅公布的违规案例显示，包括三亚仲春置业有限公司、海南希望之家房地产投资服务有限公司等在内的9家房地产中介机构，未按规定办理注销或变更手续，三亚市住房和城乡建设局依法取消上述9家中介机构备案资格，1年内不得在办理备案手续。

同时，违规购房的购房者亦收到处罚。违规案例三显示，王某娟、张某、王某荣、吴某君等4人，无购房资格仍认购三亚市房产，三亚市住房和城乡建设局依法作出决定，禁止上述4人5年内不得在三亚市购房，并列入诚信体系黑名单，在媒体平台曝光。

违规案例9显示，段某凤、甘某青2人通过挂靠公司补缴个税来规避限购政策，骗取购房资格，洋浦经济开发区规划土地建设局依法取消上述2人购房资格。

正是因为考虑到违规购房带来的后果，以及为了避免全款买房的资金风险。李芬（化名）最终选择了落户买房。“我准备把家里一个人的户口挪过去，这样还可以贷款，不需要全款那么大压力。另外，三亚现在新房价格比二手房贵很多，落户后我还可以买二手房。”

从2019年冬天就开始在三亚看房的梁欢（化名）也在2020年底通过人才落户的方式在三亚买到了心仪房子。

陈星表示，目前海南人才落户政策比较宽松，全日制专科以上学历45岁内，全日制本科以上学历55岁内就可以落户，办理落户也很快，快的一周，慢的也是一个月左右。“目前无论是落户购房，还是全款购房，都有很多人选择。”